405 Nobelhorst

Het grondexploitatiegebied van Nobelhorst is circa 268 ha. groot. Hiervan is circa 94 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.

Afbeelding: Ruimtegebruik Nobelhorst

De grondexploitatie van Nobelhorst is opgedeeld in 7 ontwikkelingsfasen:

• Fase 1:        41,4 ha;
• Fase 2:        16,9 ha;
• Fase 3:        28,2 ha;
• Fase 4N:        29,3 ha;
• Fase 4Z:        40,5 ha;
• De Werf:          6,8 ha;
• Plan hoofdstructuur:   100,0 ha;
• Te handhaven:        4,7 ha;

Totaal       267,8 ha.

Het ruimtegebruik van de ontwikkelingsfasen is bepaald op basis van verkavelingsplannen en normatief ruimtegebruik. Het ruimtegebruik van fase 1, 2 en 3  is bepaald op basis van vastgestelde verkavelingsplannen. Het ruimtegebruik van de overige fasen op basis van normatieve kengetallen.

Het merendeel (71%) van het plan Nobelhorst bestaat uit openbaar gebied, 29% van het bruto plan is uitgeefbaar. Indien het Stadsbos van ca. 100 ha buiten beschouwing wordt gelaten bestaat het plangebied uit ca. 47% uitgeefbaar.

Ruimtegebruik (m2)

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.260 woningen, 14.032 m² bedrijven en 24.903 m² bvo voorzieningen.

 
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 40% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
In totaal worden er nog ca. 2.585 woningen verwacht. De genoemde aantallen voor ‘nog te realiseren’ zijn indicatief. Een belangrijk deel van het plangebied (fase 4) moet nog stedenbouwkundig worden uitgewerkt.
Conform de genomen bestuurlijke besluiten zal in de uitwerking van fase 3 en 4 gestuurd worden op de realisatie van 2.848 woningen waarvan in fase 3 reeds 266 woningen zijn uitgegeven. Het woningbouwprogramma in fase 3 en 4 bestaat uit:

• 30% sociale huurwoningen
• 20% betaalbare woningen
• 50% vrije sector woningen

Onderstaand in de tabel het nog te realiseren woningbouwprogramma zoals verwerkt in de grondexploitatie.

Nobelhorst staat voor een sociaal duurzaam dorp waarin bewonersinitiatief en sociale verbinding de sleutelwoorden zijn. De eigentijdse dorpse uitstraling wordt doorgevoerd van de grote lijn (bijvoorbeeld stratenpatroon en ontmoetingsplekken) tot in de kleinste details van bijvoorbeeld een erfafscheiding. Het consequent combineren van zelfbouw en kleinschalige ontwikkelingen per bouwveld zorgt voor het gevarieerd beeld en versterkt de identiteit van het dorp. Uniek in Nederland: de bewoners zijn lid van een buurtschap (met ongeveer 350 voordeuren), die het sociale- en een deel van het fysieke beheer organiseert en meedenkt. Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel).

Zelfbouw

Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional. Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpse karakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. strooien).

Uitgiftesnelheid

De afgelopen jaren zijn gemiddeld 150 tot 200 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met uitschieters tot 260 woningen per jaar afhankelijk van het economische klimaat. Door meerdere locaties gelijktijdig in ontwikkeling te brengen is het mogelijk de bouwproductie te verhogen. De daadwerkelijke uitgiftesnelheid is uiteraard afhankelijk van de opname snelheid van de markt evenals capaciteit zowel intern als bij externe partijen (o.a. nutsbedrijven).

Voor de ontwikkeling van fase 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in fasen 3 en 4 alleen nog rechten heeft op de realisatie van sociale huurwoningen en is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.

Ten aanzien van deze marktwoningen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de fasen 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van circa 20.000 m² uitgeefbare grond. Met de ontwikkelende partijen worden de bestaande afspraken omtrent de gebiedsbranding mogelijk geactualiseerd.

Financieel resultaat, fasering en looptijd 

Het financieel resultaat is € 118,05 miljoen voordelig op EW per 31-12-2032. De totale kosten bedragen € 402,79 miljoen en de opbrengsten € 515,89 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 44% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2032 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal

Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 95,82 miljoen op EW.