Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2024

De resultaatafdracht van het grondbedrijf aan de algemene dienst over het jaar 2023 bedraagt € 6,9 miljoen. Dit is de som van diverse componenten: de winstneming van het gedurende 2023 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de afsluiting van enkele grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves en voorzieningen. De afdracht is daarmee iets hoger dan begroting van € 6,6 miljoen.

De grondportefeuille van Almere omvat 22 complexen met bouwgrond in exploitatie (14 winstgevend, 6 verlieslatend en 2 neutraal) met een eindwaarde van € 331 miljoen positief. De nog te realiseren kosten van deze complexen bedragen € 646 miljoen, de nog te realiseren opbrengsten € 1.274 miljoen en het risicoprofiel bedraagt € 298 miljoen. De complexen hebben gevarieerde doorlooptijden, waarvan de kortste eindigt in 2025 en de langste eindigt in 2032.

Het beeld van de actualisatie is dat de residuele grondopbrengsten licht zijn gestegen ten opzichte van MPGA 2023. De kostenkant van de grondexploitaties, met name de plankosten, is toegenomen door onder andere stijgende lonen en participatiekosten. Door netcongestie is de afzet bij bedrijventerreinen verder getemporiseerd. Tenslotte is het risicoprofiel van de grondexploitaties licht gedaald door de verwachte verbetering van de woningprijzen.

Verder bestaat de grondportefeuille ook uit 11 complexen met niet in exploitatie genomen bouwgronden. Op de balans worden ze gerubriceerd onder Materiële Vaste Activa (MVA). De gezamenlijke boekwaarde van de MVA-gronden bedraagt € 77 miljoen (na aftrek van € 81 miljoen verliesvoorziening).
We werken aan 13 projecten in de voorbereidende fase. Deze projecten bevatten tussen 4.000 en 4.800 woningen. Voor deze projecten worden op termijn langs reguliere weg een ontwikkelingsplan plus grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad aangeboden.

Daarnaast zijn er zo’n 30 lopende particuliere projecten met circa 3.600 woningen in voorbereiding. Dat resulteert op termijn in anterieure overeenkomsten met de particuliere initiatiefnemers.

In Almere bestaat het totaal risicoprofiel van de grondexploitaties uit twee delen: Marktrisico’s/macro-economische risico’s en project specifiek risico’s. Het kenmerk van de eerste categorie risico’s is dat ze invloed hebben op alle grondexploitaties. Daarom wordt deze risico dan ook op overstijgend niveau in beeld gebracht. Bij de tweede categorie zijn risico’s specifiek gericht zijn op bepaald gebied/grondexploitatie. In totaal hebben de complexen een risicoprofiel van € 298 miljoen.

Omdat de markt voor woningbouw en bedrijfshuisvesting onvoorspelbaar is, wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.

Het realistisch scenario is het uitgangspunt voor het MPGA. Verder zijn drie scenario’s opgesteld: een voorzichtig scenario en twee crisis-scenario’s (met name gericht op de mogelijk impact van een economische crisis). In de grondexploitaties wordt het realistische scenario doorgerekend. Het voorzichtige scenario wordt gebruikt om in het weerstandvermogen de marktrisico’s af te dekken. De twee crisis-scenario’s zijn gebruikt om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf met het beschikbare weerstandsvermogen een crisis kan doorkomen zonder een beroep te hoeven doen op de algemene dienst. De doorrekeningen laten zien dat de reserveringen binnen het grondbedrijf op dit moment voldoende is om de financiële gevolgen van de twee crisis-scenario’s op te vangen.
Omdat er grote onzekerheid bestaat wanneer netcongestie problematiek wordt opgelost, hebben wij hiernaast twee scenario’s uitgewerkt die nog meer vertraging in gronduitgifte laten zien. Voor de financiële gevolgen daarvan nemen we een extra buffer in het harde weerstandsvermogen op.

Onderstaand worden de begrote mutaties voor het gerealiseerde vermogen en het nog te verdienen vermogen van de grondexploitaties getoond ten opzichte van de programmabegroting 2024.

De hiervoor beschreven uitgangspunten en veranderingen in de markt hebben effect gehad op het gerealiseerd vermogen van het grondbedrijf. In de programmabegroting 2024 zijn deze voor het effect op het weerstandsvermogen reeds in belangrijke mate doorgerekend. In dit MPGA worden de belangrijkste ontwikkelingen op het weerstandsvermogen hier toegelicht.

De op termijn te verdienen zachte buffer bedraagt € 414 miljoen op eindwaarde. De buffer is voldoende om de hierna genoemde bedragen voor het risicokapitaal ad € 285 miljoen en markt- en macro-economische risico’s van € 31 miljoen, overige risico van € 9 miljoen en de te betalen Vennootschapsbelasting van € 40 miljoen af te dekken.