In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (Programmarekening 2023) afgezet tegen de eerder afgegeven prognoses (Programmabegroting 2024).
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2024 | PR 2023 |
|---|---|---|
Stand 31-12-2022 | 59,3 | 59,3 |
Tussentijdse winstneming 2023 | 10,4 | 12,3 |
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties | -19,2 | -18,6 |
Mutaties voorziening MVA-gronden | 1,1 | 0,4 |
Overboeking reserve en voorziening Hortus | 19,8 | 19,9 |
Afsluiting grondexploitatie | 6,6 | |
Aanzuivering Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling | -1,0 | -1,0 |
Subtotaal stand reserve 31-12-2023 | 70,4 | 79,7 |
Eerder vastgestelde bestemmingen | -49,6 | -48,9 |
Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s | -5,6 | -5,8 |
Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties | -8,6 | -11,8 |
Reservering netcongestie | -3,8 | |
Reservering toerekening concernoverhead | -1,0 | |
Reservering nabetaling | -1,5 | |
Vrij beschikbaar voor afdracht concern | 6,6 | 6,9 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Tussentijdse winstneming 2023
De winstneming voor het jaar 2023 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek, naar rato van de voortgang van de projecten. Over 2023 bedraagt de winst € 12,3 miljoen. De winst is € 1,9 miljoen hoger dan was berekend bij de Programmabegroting 2024. Dat komt doordat het risicoprofiel van de grondexploitaties licht is afgenomen. Hierdoor is het complexresultaat van aantal grondexploitaties gestegen waardoor meer winst kan worden genomen.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de Programmarekening 2022 gestegen met € 18,6 miljoen. De mutaties zijn:
- De voorziening voor Almere Buiten Centrum is toegenomen door hogere plankosten in verband met de complexe ontwikkeling van blok 5.
- Bij Europakwartier West is de voorziening toegenomen door moeilijke afzetbaarheid van de waterwoningen.
- De grondexploitatie Cascadepark West is gesloten. De voorziening valt vrij. Het negatief resultaat is afgedekt in het weerstandsvermogen. De restwerkzaamheden zijn ondergebracht bij de grondexploitatie Verspreide Percelen.
- Bij Hogekant, Lagekant en Olympuspark neemt de voorziening toe als gevolg van netcongestie. De afzet is naar achter geschoven waardoor de doorlooptijd van de grondexploitaties is verlengd. Als gevolg hiervan nemen de plankosten en de rente kosten toe.
- De grondexploitatie Hortus is overgeheveld vanuit de Algemene Dienst voor € 18,0 miljoen. De benodigde voorziening is nu € 19,1 miljoen. De toename van de voorziening is deels toe te schrijven aan extra plankosten voor de gerechtelijke procedure.
- Binnen de grondexploitaties Verspreide Percelen en Openbare gebieden zijn diverse projecten afgesloten en nieuwe deelexploitaties opgenomen (Homeruskwartier en Cascadepark West). Per saldo leidt dit tot een toename van de voorziening met € 2,2 miljoen.
- Tenslotte is een voorziening getroffen voor een tweetal projecten in de voorbereidingsfase. Deze twee projecten waren 5 jaar geleden gestart en nog niet afgerond. Volgens de BBV regels dient hiervoor een voorziening te worden getroffen
In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
Grondexploitaties | PR 2022 | PR 2023 |
|---|---|---|
Almere Buiten Centrum | 1,3 | 1,6 |
Europa kwartier West | 12,8 | 13,5 |
Cascadepark West | 9,1 | 0,0 |
Hogekant | 12,8 | 14,5 |
Lagekant | 6,4 | 7,9 |
Olympuspark | 15,2 | 16,6 |
Hortus | 0,0 | 19,1 |
Verspreide percelen / Openbaar gebieden | 7,4 | 9,8 |
Voorbereidingsprojecten | 0,0 | 0,6 |
Totaal MPGA | 65,0 | 83,6 |
Mutaties voorziening MVA-gronden
Wanneer binnen redelijke termijn een gebiedsontwikkeling mag worden verwacht, mogen we MVA-gronden op actuele waarde waarderen. Maar we moeten de MVA-gronden op de veel lagere huidige gebruikswaarde (cultuur, bos, wegen, etc.) waarderen als er binnen redelijke termijn geen ontwikkeling zal plaatsvinden. Omdat de huidig gebruikswaarde vaak lager is dan de boekwaarde, passen wij via een voorziening de waardevermindering toe.
Deze verliesvoorziening voor MVA-gronden is ten opzicht van de Programmarekening 2022 afgenomen met € 0,4 miljoen. De belangrijkste mutatie betreft het in exploitatie nemen van gronden bij Twentsekant en de Vaart IV/VI. In totaal leidt dit tot een vrijval van de voorziening van circa € 1,2 miljoen. Voor de gebieden Nobelhorst, Pampus II en OG (Hout) zijn nieuwe waarderingen uitgevoerd. De nieuwe waarde is lager waardoor de voorziening voor circa € 0,8 miljoen is getroffen.
bedragen x € 1 miljoen
Voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde | PR 2022 | PR 2023 |
|---|---|---|
Overgooi | 32,2 | 32,2 |
Twentsekant | 38,3 | 37,4 |
De Vaart IV/VI | 0,7 | 0,4 |
Nobelhorst | 1,3 | 1,1 |
Pampushout II | 8,5 | 8,8 |
OG Hout (Ecudorp) | 0,0 | 0,7 |
Totaal voorzieningen MVA-gronden landbouwwaarde | 81,0 | 80,6 |
Afsluiting grondexploitatie
Bij deze jaarrekening worden drie grondexploitaties afgesloten: Homeruskwartier, Cascadepark en delen van Noorderplassen. Dit levert een positief saldo op van € 1,6 miljoen. Daarnaast zijn er binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden een aantal deelexploitaties afgesloten, te weten: Herontwikkeling Dubbeldekker/ de Deining, Inpassing A6, Veluwse kant, De rederij, 2A Vernieuwing station, TV Het Nieuwe Land, Korianderhof en Oslostraat. Deze afsluitingen leveren een positief resultaat op van circa € 2 miljoen.
Overige
Het betreft een saldo van een te ontvangen nabetaling van € 1,5 miljoen en kosten van implementatie grondbeleid van € 0,1 miljoen en participatiekosten over het jaar 2023 van € 0,5 miljoen. De nabetaling betreft uitvoering van contractuele afspraken bij wijzing van functie. Omdat de grondexploitatie van het betreffende gebied is afgesloten, loopt de nabetaling via het weerstandsvermogen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 49 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2024 | PR 2023 |
|---|---|---|
Reservering gerealiseerde winst ten behoeve van verschil raadskader winstneming en bbv | -45,8 | -44,4 |
Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -2,8 | -2,8 |
Informatiecentrum Poort | -0,5 | -0,5 |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,5 | -0,5 |
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein | -1,5 | -1,7 |
Bijdrage groen/blauw | 1,0 | 1,0 |
Kosten participatie 2023 | -1,0 | |
Nabetaling | 1,5 | |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -49,6 | -48,9 |
De belangrijke mutaties zijn:
Reservering gerealiseerde winst
Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen moet worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de Programmabegroting 2024 af met € 1,4 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze afname is minder realisatie van zowel bij woningbouw als bedrijventerreinen.
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein
De reservering valt hoger uit dan bij de programmabegroting van € 0,2 miljoen. Dit komt doordat de afzet van bedrijventerrein ultimo 2023 lager is dan gedacht.
Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s
De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reserve is licht toegenomen met € 0,2 miljoen. Dit komt doordat de afzet per ultimo 2023 lager is dan de begroting waardoor het risicoprofiel hoger uitvalt.
Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 11,8 miljoen. Dit is € 3,2 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2024. De belangrijke toename is veroorzaakt door Hortus en Olympuspark. Bij Hortus is het risico hoger ingeschat door de gerechtelijke procedure met de ontwikkelaar. Bij Olympuspark komt het hogere risico door de kosten van het bommenonderzoek.
Reservering netcongestie
De zware variant van netcongestie is berekend voor € 9,4 miljoen. Er vanuit gaande dat de kans van optreden 40% is wordt een bedrag van € 3,8 miljoen gereserveerd.
Reservering doorbelasting concernoverhead
De reservering in het harde vermogen geldt voor de negatieve grondexploitatie. Deze is berekend op € 1,0 miljoen.
Reservering nabetaling
Het na te betalen bedrag is wel in rekening gebracht maar het bedrag is door de klant nog niet betaald. Uit voorzichtigheid wordt het bedrag vooralsnog gereserveerd. Na de betaling zal het bedrag vrijvallen voor de afdracht.