405 Nobelhorst

Doelstelling van het plan is het bouw- en woonrijp maken van het plangebied voor het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van Stadswijk Nobelhorst. Het uitgangspunt is een levendige en sociaal duurzame wijk met een dorpse uitstraling en met veel (vaar)water en groen.

Er komt een sterke hoofdstructuur met brede groene stadslanen. Daar binnen bevinden zich kleinere buurten waar veel vrijheid is voor bewoners om invulling te geven aan hun eigen manier van leven.

Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 270 ha., 78 ha. hiervan is uitgeefbaar voor woningen en overig programma (percentage uitgeefbaar is 29%). Daarnaast ligt in het gebied circa 95 ha. Stadsbos, dat in het kader van het ontwikkelplan Almeerderhout een kwaliteitsimpuls krijgt.

De gebiedsontwikkeling van Nobelhorst bestaat uit vier fasen en de Werf. Fase 1 en fase 2 zijn grotendeels opgeleverd en de terreinafwerking is in volle gang. De ontwikkeling van fase 3 is gestart en de eerste nieuwbouw is opgeleverd. De start bouw in fase 4 staat gepland voor de periode 2026 en verder. De Werf is een apart project in Nobelhorst dat tussen De Hoge Vaart en fase 1 ligt. Hier worden 125 woningen gerealiseerd die gelegen zijn aan een insteekhaven dat de (vaar)verbinding naar de Hoge Vaart vormt.
In de grondexploitatie Nobelhorst is de realisatie van in totaal 4.260 woningen, 14.032 m² bedrijfsruimte en 24.903 m ² voorzieningen als horeca, detailhandel, leisure, onderwijs en maatschappelijk opgenomen.

De kosten (€ 402,79 miljoen) en opbrengsten (€ 515,89 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 44% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2032 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 118,05 miljoen voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2032. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 95,82 miljoen

Samenvatting 2024

In het Ontwikkelingsplan voor Almere Hout Noord (gemeenteraad 10 juni 2010, RV-20/2010) is het ruimtelijk raamwerk en het programma voor de wijk vastgelegd. Er zijn ca. 4.300 woningen in opgenomen en de nodige voorzieningen zoals onderwijs, zorg, sport en detailhandel. Nobelhorst bestaat uit vier fasen.

Fase 1 is bijna volledig afgerond, fase 2 zit in de afrondende fase, fase 3 is in uitvoering en fase 4 wordt voorbereid. Fase 3 en 4 worden ontwikkeld op basis van een herijking van het programma welke is vastgelegd in het geamendeerd (RG-137/2019) Raadsbesluit “Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord” en Motie (RG-138/2019) “Ontwikkelingsplan Hout Noord woningbouw Twentsekant”. Daarin is vastgelegd dat het huidige succes van Nobelhorst wordt doorgezet, het programma op onderdelen wordt bijgesteld, het commerciële voorzieningencluster wordt verplaatst naar Twentsekant en een ontwikkelingsplan wordt voorbereid voor het omkleuren van een deel van Twentsekant (inclusief het Ambacht) naar (betaalbare) woningen. Het woningdeel Twentsekant wordt ook wel fase 5 genoemd.

De gronden in Twentsekant (A6-park) zijn bij het MPGA 2017 afgewaardeerd naar MVA landbouwgrond. Dit geldt ook voor een tweetal deelgebieden (binnenstedelijk bedrijventerrein). Voorheen hadden deze de bestemming divers gemengd bedrijventerrein. Op basis van marktonderzoek is geconcludeerd dat naar een deel van deze programmering geen vraag meer is. De mogelijkheden voor een omzetting van de bestemming naar wonen en voorzieningen zijn onderzocht en procedureel in gang gezet door middel van een goedgekeurde projectopdracht (RV-74/2021) door de Raad (2021). Op basis van de projectopdracht is er een 2 ^de addendum op het ontwikkelplan Almere Hout Noord opgesteld, met bijhorende grondexploitatie fase 5 Nobelhorst, welke eind 2023 ter besluitvorming aan de raad is voorgelegd. Op 4 april 2024 is dit 2 ^de addendum, met de grondexploitatie van fase 5 Nobelhorst door de raad vastgesteld. Conform de projectopdracht Twentsekant RV-74/2019 zullen de grondexploitaties van fase 5 en Nobelhorst fase 1 t/m 4 worden samengevoegd. Bij het MPGA van 2025 worden deze beide grondexploitaties samengevoegd tot één grondexploitatie Nobelhorst.

Het bestemmingsplan Hout Noord (Nobelhorst en bedrijventerrein Twentsekant) is op 13-2-2014 (RV-14/2014) vastgesteld.

In navolging van het Ontwikkelingsplan Hout Noord, is met woningbouwcorporatie Ymere een KRO (Koop en Realisatie Overeenkomst) gesloten. Voor fase 1 en 2 (Noord) betrof dit een gegarandeerde afnameverplichting (onvoorwaardelijk deel) en voor het vervolg een voorwaardelijk afsprakenkader. In 2014 is aanvullend op de KRO een aanvullend afsprakenkader (allonge) vastgesteld. Hierin is onder andere geregeld dat voor de fasen 1 en 2 de gronden economisch geleverd en betaald worden en dat de gemaakte afspraken uit de KRO niet van toepassing zijn op de fasen 3 en 4.  

In 2017 is een tempoversnelling uitgevoerd voor de verkavelingsstudie van fase 2. Ook is gekoerst op een versnelde uitgifte in fase 1. Mede ondersteund door de opgaande marktconjunctuur en de wens om tot meer verkopen over te gaan.
Begin 2018 is aanvullend op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is geregeld dat Ymere in de fasen 3 en 4 alleen nog rechten heeft voor een deel van de te realiseren sociale huurwoningen. Tevens is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.

In het laatste kwartaal van 2018 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de fasen 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60 procent van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van circa 20.000 m² uitgeefbare grond. De verkopen bewegen mee met de marktconjunctuur: afgelopen jaar zijn de aantal verkopen teruggelopen, momenteel trekt de markt weer aan.

Voor geheel fase 4 en een klein deel van fase 3 was het nodig om gronden te verwerven van Staatsbosbeheer (SBB) en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Medio 2017 is gestart met de werkzaamheden om over te gaan tot grondverwerving. Hierbij is de gemeente bijgestaan door externe adviseurs. Er is definitief overeenstemming bereikt met SBB en RVB over de verwervingsprijs en de leveringsmomenten (RV-122/2021). Vooruitlopend hierop zijn door de gemeente in 2019 reeds gronden gekocht van SBB en RVB die nodig zijn voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling (bijv. gronden voor De Werf en fase 3). In november 2022 zijn alle benodigde gronden verworven.

Eind 2015 is het bestuur van de eerste vereniging overgedragen aan de bewoners. Er heeft overeenkomstig de afspraken met de gemeenteraad (2013) een evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van het buurtschap. Daarin is geconcludeerd dat het buurtschap een meerwaarde vormt voor de sociale cohesie in de wijk. Dit heeft ook geleid tot de oprichting van twee nieuwe buurtschappen (Noord en Zuid) in fase 2. In 2019 heeft er opnieuw een evaluatie plaatsgevonden waarna de raad heeft ingestemd met het oprichten van buurtschap 5 en 6, deze worden gerealiseerd in fase 3.

Het functioneren van de buurtschappen is een leerproces voor alle partijen. Het biedt veel kansen maar soms ook obstakels. Er zijn afspraken gemaakt omtrent verwachtingsmanagement, taakverdelingen, met daarin een cruciale rol voor Stadsbeheer, Programma Bureau Stad (PBS) en een terugtreding van de afdeling Gebiedsontwikkeling.

Op basis van het Raadsbesluit RV-36/2019 worden fase 3 en 4 uitgewerkt. Het Inrichtingsplan voor het eerste bouwveld (16) in fase 3 is in 2021 vastgesteld en het bouwrijp maken van dit bouwveld is in 2021 aanbesteed. In 2022 zijn de eerste kavels in veld 16 uitgegeven. Het inrichtingsplan van veld 17 is in 2022  vastgesteld en in 2023 zijn hier de eerste kavels uitgegeven. Het verkavelingsplan voor veld 18 bevindt zich momenteel in de afrondende fase.

In 2023 is er gestart met het ophogen van fase 4 zodat ook deze gronden tijdig klaarliggen voor het bouwrijp maken en de gronduitgifte. De verkavelingsstudie op hoofdlijnen voor fase 4Z is in 2023 opgestart, de verkavelingsstudie op hoofdlijnen voor fase 4N wordt momenteel voorbereid.

Eind 2023 zijn er 125 woningen in de Werf uitgegeven aan Open Development.

In 2023 is er binnen het projectteam van Nobelhorst gewerkt aan het ontwikkelingsplan Twentse kant (fase 5 Nobelhorst). Deze gronden/plannen zijn momenteel nog geen onderdeel van de grondexploitatie Nobelhorst, maar zullen in het MPGA van 2025 worden toegevoegd aan deze grondexploitatie.

Afbeelding: Fasen Nobelhorst