Grondportefeuille Almere

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: Specifieke projectrisico’s en algemene markt- en macro economische risico’s.

Verder omdat er grote onzekerheid bestaat wanneer netcongestie problematiek wordt opgelost, en de ervaring tot nu toe leert dat de situatie eerder slechter dan beter wordt, hebben wij hiernaast twee scenario’s uitgewerkt die nog meer vertraging in gronduitgifte laten zien. Voor de financiële gevolgen daarvan nemen we een extra buffer in het harde weerstandsvermogen op

Specifieke projectrisico’s

Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw Raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.

Vanaf MPGA 2022 is het projectmarktrisico als projectrisico toegevoegd. Dit is een risico die project specifiek van toepassing is afhankelijk van het programma per grondexploitatie. Dit risico is ontstaan door de bijgestelde ramingsmethodiek van de grondopbrengsten.

In de grondexploitatie worden de grondopbrengsten marktconform geraamd voor de volledige looptijd, op basis van de actuele residuele grondprijzen. Het is niet toegestaan een verwachte toekomstige grondwaardedaling al in de ramingen te verwerken. Wel staan de boekhoudregels toe dat we hiervoor een specifiek risico berekenen: het projectmarktrisico.

Het projectmarktrisico is berekend uitsluitend voor marktwoningen (projectmatig woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Marktwoningen die al onder contract zijn, sociale woningbouw, bedrijven en voorzieningen zijn buiten beschouwing gelaten omdat ze minder gevoelig zijn voor de marktontwikkelingen.

Bij de berekening van het risico worden de volgende parameters gehanteerd. De vrij op naam-prijzen daalt met 3,8% in 2024 en 2,6% in 2025. Voor de bouwkosten geldt een stijging van 2,0% in 2024 en 2,3% in 2025. Wanneer we dit doorrekenen in de residuele grondprijzen voor de woningkavels die we nog moeten afzetten, komen we op veel lagere grondopbrengsten dan in de basisraming van MPGA 2024. Dat verschil is het projectmarktrisico.

Het projectmarktrisico bedraagt totaal € 283,5 miljoen en heeft betrekking op de grondexploitaties Kustzone Haven, Overgooi, Noorderplassen, Nobelhorst, Vogelhorst, Duin en Stadstuinen.

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal geactualiseerd. Het totale risicoprofiel wordt thans op € 451 miljoen maximaal geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 23% van de nog te maken kosten (€ 0,65 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1,3 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 298 miljoen (€ 12 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 286 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort, Noorderplassen en NOGW Hout. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2024 en de programmabegroting 2024 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Macro economische risico’s

Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Een voorzichtig scenario en 2 crisisscenario’s

Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

Als gevolg van een recessie kunnen de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker dalen. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

De belangrijkste parameters voor de scenario’s zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2024.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en financieel effect uiteengezet.

bedragen x € 1 miljoen

Financieel effect

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 30% lager dan het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 100 miljoen, wat € 5 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee al afgedekt. 

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis-scenario’s de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 146 miljoen buffer beschikbaar, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 84 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 62 miljoen). 

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 111 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uit gaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 126 miljoen. In beide gevallen kan dat worden opgevangen binnen de aanwezige buffer van € 146 miljoen. 

Uit de scenario’s blijkt dat de risico’s van zelfs behoorlijk grote crises binnen de kaders van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen. Dat komt doordat voor de belangrijkste grondexploitaties met woningbouw (Kustzone Poort, Stadstuinen, Nobelhorst) nog steeds een hoog positief resultaat wordt verwacht. We hebben dus een flinke buffer voor tegenvallers.

Scenario’s netcongestie 

De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is de vertraging in de uitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen rekenen wij twee varianten door: milde variant en zware variant. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 

• Netcongestie geldt voornamelijk voor de bedrijventerreinen en voorzieningen omdat de bedrijven en de maatschappelijke/commerciële organisaties een grote aansluiting nodig hebben.  
• Voor woningbouw is de problematiek beperkter. Wij gaan er vanuit dat netcongestie bij woningbouw zich voornamelijk voor doet aan de oostkant van Almere omdat  onderstation Zeewolde een beperkte capaciteit heeft. Dat kan over enkele jaren leiden tot problemen bij de grondexploitaties in Hout. Het onderstation in Almere-Haven heeft ook een capaciteitsprobleem, maar in dat gebied hebben we in de lopende grondexploitaties nauwelijks woningen zitten. 
• Een grondexploitatie heeft een maximale doorlooptijd van 10 jaar (2024 – 2033). Het programma en de gronden na 2033 worden uit exploitatie gehaald en naar de materiële vaste activa (MVA) gebracht. 
• De gronden met MVA status worden gewaardeerd tegen dezelfde waarden als de bestaande MVA-portefeuille. 
• Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de fasering van de milde en zware varianten gemaakt en in onderstaand grafieken voor woningbouw, bedrijventerreinen en voorzieningen weergegeven. Het belangrijk verschil in fasering tussen de twee varianten zit bij bedrijventerreinen. 

De financiële gevolgen van netcongestie voor het harde vermogen van de twee varianten is weergegeven in onderstaand tabel: 

bedragen x € 1 miljoen

 
Door gronden uit exploitatie te nemen worden de negatieve grondexploitatie minder negatief. Hierdoor vallen de reeds gevormde voorzieningen vrij. De gronden met MVA status zijn gewaardeerd tegen landbouwwaarde (cultuur), bos of wegen. Als MVA gronden een lagere waarde hebben dan de boekwaarde wordt het verschil met een voorziening afgewaardeerd. In beide varianten vallen de voorzieningen vrij met € 12,1 miljoen. De benodigde voorziening bij de milde variant is € 12,0 miljoen en bij de zware variant € 21,5 miljoen.  

Dit betekent dat het netcongestie bij de milde variant geen gevolgen heeft voor het harde vermogen. Bij de zware variant zijn de gevolgen voor het harde vermogen € 9,4 miljoen.

In het weerstandsvermogen zullen wij niet het volledig bedrag van € 9,4 miljoen reserveren omdat de zware variant een risico is en nog niet de feitelijke situatie. Hierbij schatten wij in dat de kans van optreden 40% is, waardoor de reservering € 3,8 miljoen bedraagt.