208 Campus Windesheim

In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 1.271 woningen en 25.400 m² bvo voorzieningen.

In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De gemeente voert voor de ontwikkellocatie Hospitaalgarage/blok 5.2 één grondexploitatie. De programmatische en kwalitatieve uitgangspunten van het ontwikkelingsplan vormen de basis voor de grondexploitatie.

Campusontwikkeling; een integrale opgave, gefaseerd gerealiseerd.

De ontwikkeling van de Campus is opgeknipt in drie onderdelen, zoals aangegeven op onderstaand figuur. Deze indeling komt voort uit de gescheiden planologische procedures, het verschillend gebruik van de plots, en de wens van de ontwikkelpartners om zoveel mogelijk zelfstandig en gefaseerd te kunnen ontwikkelen. De voorgestelde verdeling en de constructieve scheiding helpt om onderlinge afhankelijkheden en bouwtechnische belendingen zoveel mogelijk te beperken. Als gevolg van de bouwlogistiek en de beperkte ruimte is een gefaseerde realisatie van de campus noodzakelijk.
Het pand van Windesheim (blauw) en de naastgelegen woontoren (oranje) kunnen zelfstandig worden gerealiseerd. De raakvlakken en belendingen met de omgeving zijn voor deze ontwikkelingen relatief beperkt.
Voor het plot met de gebouwde parkeervoorziening en bovenliggende studentenwoningen (geel) is een andere aanpak vereist. Deze ontwikkeling is complexer door het verdeeld eigendom van de toekomstige opstallen, en doordat er meer technische raakvlakken zijn op te lossen. Het gemeentelijk parkeerbedrijf zal eigenaar worden van de parkeergarage, en DUWO als beoogd afnemer de eigenaar van de bovengelegen studentenwoningen. Aan de ontwikkelaar van de studentenwoningen zal een opstalrecht worden verleend voor het ontwikkelen en realiseren van de woningen. De gemeente blijft eigenaar van de grond en wordt eigenaar van het appartementsrecht parkeren. De eigenaar krijgt het appartementsrecht voor de woningen.

Afbeelding: Indicatieve separaat uit te geven ontwikkellocaties.

Gescheiden bouwstromen, zwaartepunt werkzaamheden gepland in de periode 2025-2029

De campus wordt niet in één keer opgeleverd, maar gefaseerd. Dit zorgt voor een betere beheersbaarheid van het project en geeft ruimte met betrekking tot de bouwlogistiek.
Twee bouwstromen bepalen de fasering. De eerste bouwstroom is de bouw van de hogeschool van Windesheim in combinatie met het realiseren van de parkeergarage met de bovenliggende
studentenwoningen. Het zwaartepunt van deze bouwstroom ligt in de periode 2024-2027. De tweede bouwstroom is de ontwikkeling van de woontoren op de hoek van de ontwikkellocatie. Deze bouwstroom kan autonoom plaatsvinden en staat geprognotiseerd voor 2028 en is mede afhankelijk van de dan geldende vraag naar studentenwoningen, maar maakt integraal onderdeel uit van de prestatieafspraken zoals deze zijn overeengekomen met DUWO.

Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd.

Het financieel resultaat is € 13,16 miljoen voordelig op EW per 31-12-2030. De totale kosten zijn begroot op € 9,68 miljoen en de totale opbrengsten zijn begroot op € 21,8 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 5% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal

Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 1,96 miljoen.