Ontwikkelingen op de Almeerse woningmarkt

De dalende trend van 2022 zette door in de eerste helft van 2023. De oplopende rente, aanhoudende inflatie en oorlog in Oekraïne drukten hun stempel op de markt. In de loop van de tweede helft van 2023 werd echter een aanzienlijk herstel waargenomen. Sterke loonstijgingen en toenemende krapte op de woningmarkt hebben ervoor gezorgd dat de prijzen weer zijn gestegen. Gunstige inflatiecijfers en een afkoeling van de economie hebben verdere rentestijgingen stopgezet. Sterker nog, de markt anticipeert al op de eerste rentedalingen in 2024. Het vooruitzicht hierbij is meer stabiliteit en een betere financierbaarheid.  

Net als in 2022 is dus de stemming omgeslagen – nu in een positieve zin. Waar de grootbanken uitgingen van forse daling van de woningprijzen in zowel 2023 als 2024, is de realiteit anders. Over heel 2023 was de gerealiseerde prijsdaling met 2,8% bescheiden, en de banken verwachten stijgingen van de woningprijzen tot wel 8% in 2024.

Voor bestaande koopwoningen is de markt nog steeds erg krap. Het aantal transacties is flink toegenomen, het aanbod is historisch laag en de prijzen zijn weer aan het stijgen. Overbieden is nu aan de orde bij meer dan de helft van de transacties. Voor een tussenwoning wordt in Almere al bij 70% van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs.

Het optimisme heeft zich nog niet op dezelfde manier vertaald in de verkopen van nieuwbouwwoningen, al er is wel sprake van herstel. In heel Nederland zijn in 2023 circa 19.150 nieuwbouwwoningen verkocht, een stuk lager dan het jaarlijkse gemiddelde van 30.000 tussen 2016 en 2021. Het laagste punt van de afgelopen vijf jaar was bereikt in het eerste kwartaal van 2023. Een tekort aan geschikt aanbod vormt hierbij de aanleiding. Er wordt minder gebouwd door diverse redenen: stijging van de rente, tekorten aan bouwmaterialen en personeel, strengere stikstofregels, etc. Daar komt bovenop dat de aankoop van een nieuwbouwwoning gemoeid is met hoge overbruggingskosten: dubbele maandlasten tijdens de bouw, het betalen van een hogere rente dan de lopende hypotheek en het voorfinancieren van de overwaarde van de oude koopwoning wanneer dit wordt gebruikt bij de aankoop van de nieuwbouwwoning.

Toch is er sprake van herstel. Het aantal verkopen neemt gestaag toe en de dynamiek trekt aan omdat de verkoopbaarheid sterk is verbeterd in de laatste maanden. Projecten die al langer op de markt zijn en waarvan de bouw al is gestart hebben een positieve aantrekkingskracht op kopers. Immers, hoe verder de aannemer is met de bouw, des te korter de overbruggingsperiode met dubbele maandlasten. De gestegen verkopen zijn ook een gevolg van de toegenomen vraag, gestegen vertrouwen, prijsstijgingen van de afgelopen 2 kwartalen, zeer beperkt aanbod van bestaande woningen en de gedaalde rente. Ontwikkelaars zijn nog wel huiverig met grote projecten – daar is een langere periode van herstel en stabilisatie voor nodig, gezien het risicoprofiel.    

Onderstaande grafiek toont De gemiddelde vraagprijs versus de gemiddelde verkoopprijs. Te zien is dat met ingang van 2019 de vraagprijs en verkoopprijs steeds meer discrepantie is gaan vertonen.

Gezien de prijsstijging van woningen zien we de vraag naar woningen wel iets afvlakken ondanks dat er eind 2023 het nog steeds gebruikelijk was om een hogere verkoopprijs te betalen dan de vraagprijs. Omdat de behoefte naar woningbouw nog wel steeds aanwezig is en nog niet hard is ingelopen zien we een verschuiving aan de vraagkant naar een lager prijssegment en/of een kleinere woninginhoud.  

Uit het voorgaande blijkt dat de druk op de woningmarkt groot is. Het is echter lastig inschatten hoeveel woningen in welk segment gebouwd moeten worden om deze druk te verlichten. Het is in ieder geval noodzakelijk om het aanbod flink te vergroten en oog te houden voor het aanbod in het goedkopere en midden segment.  Dit kan ook betekenen dat koopwoningen in het goedkopere segment niet meer tot ontwikkeling komen maar wel omgevormd kunnen worden tot huurproducten die dezelfde doelgroep kunnen bedienen.

Prijsopdrijving krappe woningmarkt zet goedkope koop onder druk

Ondanks de prijsdalingen van eind 2022 en begin 2023, heeft de gemiddelde transactieprijs weer zijn vorige piek bereikt door het sterke herstel in de tweede helft van 2023. De keerzijde hiervan is dat starters steeds moeilijker aan een woning komen. Normaliter is er een verband tussen de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens en de woningprijzen: de leencapaciteit. Hogere inkomens betekenen dat er meer betaald kan worden, en in een krappere markt leidt dat tot hogere woningprijzen. In het afgelopen decennium hebben we gezien dat de woningprijzen sneller zijn gestegen dan de inkomensontwikkeling. Dat houdt verband met het achtergebleven bouwtempo sinds de vorige woningcrisis rond 2010, en de daardoor ontstane krapte op de woningmarkt.

De betaalbaarheid – van zowel koopwoningen als markthuurwoningen - kan alleen structureel verbeteren als het woningtekort op landelijke schaal wordt opgelost. Ondanks de meer actieve opstelling van het rijk in de afgelopen jaren is de woningproductie nog niet op het gewenste niveau. Dat betekent dat betaalbaarheid de komende jaren een probleem zal blijven. We doen wat we kunnen om de woningvoorraad te vergroten, maar dat zal niet snel leiden tot structureel lagere woningprijzen. Via het actieplan betaalbaarheid bieden we concrete oplossingen voor de korte termijn.

Vergroten aanbod tbv verlichten druk, maar ook plaats bieden aan groei

Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door  wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo.  
In het kader van de Woonvisie Almere 2020 hebben we onderzocht wat de verwachte huishoudengroei zal zijn tot en met 2030. Hieruit blijkt dat er een groei is te verwachten van 18.200 huishoudens.

Woonvisie 2020: woningbehoefte prognose tot 2030, op basis van RIGO onderzoek uit 2017, aangevuld met gerealiseerde woningen tot en met 2019:

Meer sturing op kwantiteit en kwaliteit via Stedelijk Woningbouwprogramma Almere

In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen in verschillende prijssegmenten, is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt in grote mate zal verlichten en er meer flexibiliteit bestaat in de mogelijkheden om door te stromen. In het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad en in welke prijssegmenten, om dit aantal woningen te kunnen realiseren.

In de vorige programmeringsrapportage complete stad is het beeld geschetst dat we voor de nabije periode goed kunnen inschatten hoeveel woningen er aan de voorraad worden toegevoegd. Verkoop grond impliceerde een vergunningsaanvraag en dat resulteerde in de ontwikkeling van woningen. Al vanaf medio 2022 zagen we daar een verschuiving in ontstaan. Door de gestegen prijzen worden niet alle tenders afgezet. En zelfs tenders die wel aanbesteed zijn worden vanwege de hoge bouwkosten niet altijd meer direct tot ontwikkeling gebracht. Dat resulteert dat we met een grotere mate van onzekerheid zitten wanneer we voorspellingen willen doen over de toekomstige productie. Naast de gestegen prijzen brengen worden de regulering van de woningmarkt, de stikstof crisis en de netcongestie voor energie ook een grote mate van onzekerheid mee. Bij elkaar maakt het dat de woningmarkt momenteel van vele kanten wind vangt en woningbouw lastiger dan voorheen te voorspellen is.

 Afbeelding: plancapaciteit SWPA tot 2030. De groene staven geven aan wat uit die plannen gemiddeld opgeleverd moet worden om aan de 24.500 woningen te kunnen komen, de blauwe staven laten zien wat er inmiddels na start van de Woonvisie is gerealiseerd.

Woningbouw: plancapaciteit Almere

Uit het voorgaande blijkt dat de afgelopen drie jaren (2021, 2022 en 2023) ruim 5.100 woningen zijn opgeleverd. Voor een globale inschatting over het aantal op te leveren woningen, moet gekeken worden naar de planvoorraad in grondexploitaties (bestaande en nog te openen), de beoogde uitgifte in Oosterwold en de mogelijke te vergunnen projecten van derden. Voor wat betreft de grondexploitaties geldt het volgende overzicht:

Afbeelding: Verwacht aantal woningen op uit te geven grond MPGA 2024

In voorgaande staafdiagram staan de aantallen woningen die gebouwd kunnen worden op de gronden die we in de komende jaren verwachten uit te geven. Gemiddeld genomen zal de oplevering circa 2 jaar na uitgifte van gronden zijn. Dit betekent dat voor de jaartallen 2026 tot 2034 bovenstaande getallen gemiddeld als opgeleverde woningen gezien zouden kunnen worden. De woningen die in 2024 en 2025 opgeleverd gaan worden, betreffen woningen waarvoor de gronden in 2022 (1270) en 2023 (342) zijn verkocht. Op dit moment zijn er 8.224 woningen in de grondexploitatie opgenomen.

Verder is het volgende van belang:

• In Oosterwold vindt de uitgifte en oplevering van woningen plaats, buiten het MPGA om. Er zijn de afgelopen 9 jaar 2.364 woningen opgeleverd in Oosterwold. De gemiddelde productie is daarmee rond 260 woningen per jaar.
• Niet alle nieuwe woningen in de gemeente Almere worden gerealiseerd binnen gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Op particuliere locaties in de stadsdelen Centrum, Haven en Buiten wordt op dit moment door ontwikkelaars de realisatie van circa 3.600 woningen voorbereid. Het gaat hierbij zowel om de realisatie van nieuwbouwplannen als transformatie van bestaand vastgoed naar woningen. In omvang en aantallen zijn de ontwikkelingen Randstad, Wisselweg, Louis Armstrongweg en Ambachtsmark hiervan de belangrijkste projecten. De particuliere ontwikkelingen kunnen hiermee een belangrijke bijdrage leveren aan de stedelijke woningbouwprogrammering. Over de kosten van de ambtelijke planbegeleiding en samenhangende publieke investeringen in het openbare domein worden, conform wettelijke kaders, met betrokken ontwikkelaars financiële afspraken gemaakt. De (financiële) afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer worden in Anterieure Overeenkomsten (AOK ‘s) vastgelegd.

Binnen de gemeente Almere wordt momenteel aan ca. 30 particuliere transformatieprojecten (incl. deelprojecten) gewerkt. Het betreft projecten van uiteenlopende omvang en complexiteit in verschillende stadia van de planvorming. De meeste lopende initiatieven bevinden zich op dit moment in de initiatieffase die volgt op de ondertekening van een Voorschotovereenkomst (VOK). Bij een deel van de plannen is de Anterieure overeenkomst (AOK) al getekend of bevindt deze zich in een vergevorderd stadium van uitwerking. Daarnaast wordt bij een aantal projecten, in lijn met de IAT, toegewerkt naar de ondertekening van een Intentieovereenkomst (IOK). Voor het grootste deel van de particuliere initiatieven is het kostenverhaal op basis van een overeenkomst verzekerd danwel op basis van een onderhandelingsproces voorzien.

Afbeelding: woonprogramma in projecten van derden

• Er zullen ook nieuwe projecten met een grondexploitatie worden geopend. In 2024 zijn er al een aantal gestart en de komende jaren komen daar meer bij. Denk aan projecten in het centrum van de stad (Oostkavels,  Oreganoweg/Wisselweg), Almere Haven (Meergronden, Stadswerfpark), Almere Stad (Youri Egorovweg) en Almere Hout (Fase 5 Nobelhorst). Ook zal voor 600 tijdelijke woningen projectopdrachten gemaakt worden. Dit levert een additionele 4.500 woningen op.
• Alles bij elkaar genomen, zullen dit circa 18.400 woningen (exclusief Oosterwold) gaan opleveren in de periode tussen 2024 en 2032. Dit komt precies overeen met de gewenste productie van woningen om de doelstellingen van de Woonvisie te behalen.

De afgelopen jaren is het voor de programmering van de stad lastig gebleken om een goede uitspraak te doen over het aantal, de omvang en de gewenste spreiding van maatschappelijke voorzieningen, passend bij de behoefte. Zowel de huidige behoefte, als de behoefte die zich over tijd zal ontwikkelen als de stad verder groeit en/of een andere demografische samenstelling krijgt. De Almeerders verdienen het om in een complete en leefbare stad te wonen, werken en recreëren. In Almere worden nu voorzieningen gemist zoals blijkt uit de sociale staat van Almere en gesprekken met bewoners. We moeten de sociale infrastructuur in de bestaande stad dan ook verbeteren en tegelijkertijd bij de groei van de stad niet alleen kijken naar woningbouw, maar ook zorgen voor voorzieningen en ontmoetingsplekken. In 2023 is daarom een onderzoek gedaan naar de huidige voorraad voorzieningen (gebaseerd op m2) en de normen voor de maatschappelijke voorzieningen in Almere.

Afbeelding: Nulmeting maatschappelijke voorzieningen (onderwijs, cultuur, overheid, welzijn, zorg, etc.)

In 2023 is er verder hard gewerkt aan het opstellen van de leidraad Sociaal Stedelijke Ontwikkeling, met een Almeers normenkader maatschappelijke voorzieningen, gebaseerd op het eerder genoemde onderzoek. In de leidraad zijn trends, ontwikkelingen en ambities verwerkt die invloed hebben op de ruimtelijke inrichting. Er zijn negen uitgangspunten benoemd voor het realiseren van maatschappelijke voorzieningen in de stad. Daarnaast zijn er voor meer dan 50 maatschappelijke voorzieningen normen bepaald, waardoor het inzichtelijk is hoeveel m2 er nodig is voor een maatschappelijke voorziening per 1.000 woningen. Naar verwachting stelt het college de leidraad in het eerste helft van 2024 vast. De leidraad kan gebruikt worden voor de preventieve wijkaanpak, nieuwe gebiedsontwikkelingen, transformaties/inbreidingen, stedelijke vernieuwing en deze programmeringsrapportage.

Nu de leidraad vastgesteld is, adviseert het team Sociaal stedelijke ontwikkeling onder andere over het reserveren van vierkante meters voor maatschappelijke voorzieningen in nieuw te ontwikkel gebieden, zoals voor het masterplan Pampus en de ontwikkeling van het centrum.

In mei 2019 is het ‘Cultuurplan 2019-2024: cultuur verrijkt, verbindt, versterkt’ vastgesteld in de gemeenteraad. Sinds de vaststelling zijn er veel wat resultaten behaald op het gebied van cultuur. In het Cultuurplan staan drie ambities centraal:

• cultuur is voor alle Almeerders dichtbij;
• cultuur krijgt de ruimte om te groeien;
• cultuur geeft vorm aan de identiteit van Almere.

Cultuur wordt dichter bij de Almeerders gebracht doordat er meer aandacht wordt besteed aan cultuur in (voor-, basis- en middelbare) scholen. Ook in hun vrije tijd komen kinderen steeds meer in aanraking met kunst en cultuur door onder andere de cultuurcoaches in de wijk. In 2023 heeft het college het besluit genomen om in 2024 met de verbouwing van het Cultuurhuis in Almere Buiten te starten. De verwachte oplevering is begin 2025. Met een Cultuurhuis in Buiten voegen we een culturele plek toe aan Buiten, zodat Buitenaren dichtbij kunnen genieten van een culturele huiskamer.

Bij de ambitie om cultuur de ruimte te geven om te groeien bleven we onze culturele partners versterken middels Almeerse Basis Cultuur (ABC) 2021-2024. Het cultuurfonds ontving in 2023 een recordaantal aanvragen, waarvan er meer dan 62 gehonoreerd werden. We creëren ruimte in het kader van informele werkmilieus en broedplaatsen, waarvan de opening van Now is the time in 2023 in het centrum van Almere een voorbeeld is.  

Om input en bouwstenen te leveren voor het kwaliteitskader voor verdichting van de binnenstad, het centrum ontwikkelakkoord en de ontwikkeling van het cultureel voorzieningenniveau in de stadsdelen, werd in 2023 gestart met het uitwerken van een culturele strategie: een samenwerking van Almere 2.0 en OSC.   

Vanuit het project Kustzone Almere Poort van Almere 2.0, wordt ingezet op de ontwikkeling van cultuur, sport, recreatie en beleving in het gebied. In 2023 is het gloednieuwe evenemententerrein in gebruik genomen. Festivals Free, Summerpark en Zand zijn bezocht door tienduizenden bezoekers. In 2023 is de IJmeerdijk ter hoogte van het Almeerderstrand ‘ingepakt’ met zand. In het zuidelijke deel is langs het spoor de Almeerderstrandweg aangelegd en er is een nieuwe parkeerplaats gerealiseerd met circa 350 parkeerplaatsen voor dagelijks strandbezoek en evenementen. Ook is er tijdelijke bewegwijzering aangebracht voor wandelaars en fietsers tussen het station Almere Poort en het Almeerderstrand.

In 2023 is gezamenlijk met Vis à Vis gewerkt aan een voorlopig ontwerp voor de inpassing van Vis à Vis in Muiderduin met de titel ‘Theaterdorp in de duinen’. Op basis van het inpassingsvoorstel is in beeld gebracht welke investeringen met de definitieve inpassing van Vis à Vis zijn gemoeid. Ook is er een geluidsonderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de geluidniveaus die op omliggende woningen zullen optreden. Het inpassingsvoorstel wordt in de loop van 2024 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

Cultuur valt goed ruimtelijk te programmeren. Als er fysieke ruimte wordt gemaakt om culturele activiteiten te ontplooien, dan wordt het eenvoudiger om invulling te geven aan alle ambities op het gebied van cultuur. Andersom gebruikt het culturele veld ook steeds vaker de stad als podium. Bestaande locaties en openbare plekken worden daarbij ingezet voor programmering. In 2023 hebben we in deze lijn een impuls gegeven aan de programmering in Poort.  

Als gekeken wordt naar het aantal fysieke plekken in de stad waar culturele activiteiten plaatsvinden, dan lopen we achter ten opzichte van andere steden. De Leidraad Sociaal Stedelijke Ontwikkeling bevat ook normen voor Kunst en Cultuur. Wanneer dit de ambitie wordt kunnen we toetsen wat het aanbod aan culturele voorzieningen zou moeten zijn op wijk- en stedelijk niveau, voor zowel bestaand stedelijk gebied, als voor de nieuwe wijken en stadsdelen.