Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het plangebied ligt aan de oostkant van Almere en wordt omsloten door de A27, N305, Gooimeer en Cirkelbos. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen het totale plangebied van 216 ha. is 131 ha. uitgeefbaar (61%) en 84 ha. (39%) openbaar gebied. Van het totaal van 131 ha. is 61,8 ha. (grijs gearceerd) nog uit te geven (47 %) en is 69,1 ha. (geel) uitgegeven (53%). In 2022 zijn de gebieden fase 3A en 4 (donker grijze vlakken) vanuit de MVA-gronden Stichtsekant (complex 413) toegevoegd aan het exploitatiegebied van Stichtsekant. Binnen de exploitatiegrens is het totale (indicatieve) ruimtegebruik van de gerealiseerde en de nog te realiseren deelplannen vertaald naar de tabel.
Afbeelding: exploitatietekening
Ruimtegebruik | m² | % |
|---|---|---|
Totaal plangebied | 2.156.650 | |
Te handhaven | ||
Totaal ontwikkelgebied | 2.156.650 | |
Uitgeefbaar | 1.309.826 | 61% |
Uitgegeven | 691.385 | |
Nog uit te geven | 618.441 | |
Niet-uitgeefbaar | 846.824 | 39% |
Verharding | 105.742 | |
Groen | 636.771 | |
Water | 104.311 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 131 ha. bedrijven. Hiervan is nog 61,8 ha uitgeefbaar. In Stichtsekant kunnen verschillende typen bedrijvigheid worden gevestigd, met verschillende grondopbrengsten zoals bijvoorbeeld logistiek en gemengd. De precieze verdeling tussen deze categorieën ligt niet bij voorbaat vast en is afhankelijk van de vraag vanuit de markt. Op dit moment is de verhouding binnen het totale programma bedrijventerrein circa 84% logistiek en ongeveer 16% modern/gemengd. Het programma bedrijventerrein is hieronder als volgt weergegeven:
Programma | totaal | gerealiseerd 31-12-2023 | nog te realiseren | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | Na 2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Woningbouw (aantallen) | |||||||||
Bedrijven (m²) | 1.309.826 | 691.385 | 618.441 | 50.662 | 67.185 | 47.351 | 41.877 | 42.016 | 369.350 |
Kantoren (m² bvo) | |||||||||
Voorzieningen (m² bvo) | |||||||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | 1.094.129 | 561.181 | 532.948 | 50.662 | 59.455 | 47.351 | 32.878 | 34.900 | 307.702 |
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 215.697 | 130.204 | 85.493 | 0 | 7.730 | 0 | 8.999 | 7.116 | 61.648 |
Binnenstedelijk | |||||||||
Data |
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Het nog uit te geven programma bedrijventerrein bestaat uit 61,8 ha. Dit is opgebouwd uit logistiek en gemengd. In de programmering is er 53,3 ha. geraamd voor logistiek en voor gemengd 8,5 ha. Voor 2024 en 2025 is de verwachte uitgifte respectievelijk 5,0 ha. en 6,7 ha. Voor de jaren 2026-2028 daalt de uitgifte als gevolg van de verwachte effecten van netcongestie voor bedrijventerreinen. Vanaf 2028 loopt de programmering weer op ervan uitgaande dat netcongestie geen stagnerend effect meer is voor de uitgifte bedrijventerreinen, zie ook tabel 3-1-3 Programma 2024 en 2025 op de volgende pagina.
Op dit moment is er veel vraag naar grote kavels voor de functies e-commerce gerelateerde logistiek. Om deze reden wordt de Stichtsekant in zijn geheel aangeboden aan de markt (ook het MVA-deel). Met name logistieke bedrijven vragen veel ruimte waardoor inpassen binnen het ‘huidige’ exploitatiegebied soms meer inzet kost dan verwacht.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 55,22 miljoen voordelig op EW per 31-12-2032. De kosten zijn begroot op € 174,18 miljoen en de totale opbrengsten zijn begroot op € 224,65 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds 61% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en 31-12-2032 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 7,46 miljoen.