407 Stichtsekant

Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 215,67 ha. Van het exploitatiegebied, 215,67 ha., is 131 ha. uitgeefbaar (61%). Het programma van de grondexploitatie bestaat volledig uit bedrijven.

Het uitgeefbare gebied voor bedrijven is opgesplitst in verschillende segmenten en fasen. Binnen het exploitatiegebied van de grondexploitatie zijn dit:  

• fase 1 (logistiek: 26,5 ha., gemengd: 13,6 ha.)
• fase 2 (logistiek: 38,5 ha., gemengd: 1,9 ha.)
• fase 3 (logistiek: 37,3 ha., gemengd: 5,2 ha. )
• fase 4 (logistiek:   7,1 ha., gemengd: 0,8).

De kosten (€ 174,18 miljoen) en opbrengsten (€ 224,65 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 61% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2032 is afgerond.

Het financieel resultaat is € 55,22 miljoen voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2032. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 7,46 miljoen.

Samenvatting 2024

De gemeenteraad heeft in 2001 het Ontwikkelingsplan voor Stichtse Brug vastgesteld (raadsbesluitnummer RV-94/2001). Op 6 maart 2012 heeft het college van B&W ingestemd met een nieuw Ontwikkelstrategie en Verkavelingsplan op Hoofdlijnen. Met de vaststelling van het MPGA 2012 is tevens het nieuwe financiële kader vastgesteld. Aanleiding hiervoor is dat er in 2010 23 behoudens waardige archeologische vindplaatsen in fase 2, 3 en 4 zijn vastgesteld. Het bestaande ruimtelijke plan bleek niet te combineren met deze vindplaatsen.

Op basis van verschillende scenario’s zijn de effecten en oplossingsrichtingen geïnventariseerd. Dit heeft geleid tot het besluit om het ruimtelijk plan voor de fase 2, 3 en 4 aan te passen met de strategie om de vindplaatsen in te zetten als openbaar gebied.

Bij het MPGA 2018 is besloten 26 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de portefeuille MVA-gronden (Stichtse Kant complex 413) aan het exploitatiegebied toe te voegen.

Bij de Programma Begroting 2020 is besloten 37 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de portefeuille MVA-gronden (Stichtse Kant complex 413) aan het exploitatiegebied toe te voegen.

1 december 2022 is met het Raadsbesluit “Activeren MVA-Gronden Stichtsekant Voor Uitgifte Bedrijfskavels (RV-66/2022)” besloten het laatste deel met 27 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de MVA-gronden aan het exploitatiegebied toe te voegen.

Voor deze grondexploitatie zijn momenteel twee bestemmingsplannen vigerend. Voor de fase 1A, 1B en 2A en delen van de fasen 2B en 2C is op 19 mei 2016 bestemmingsplan Stichtsekant Noord door de gemeenteraad vastgesteld (raadsbesluitnummer RV-20/2016). Dit vervangt ten dele het nog voor het overige deel van Stichtsekant vigerende bestemmingsplan uit 2005 (22 september 2005 RV-91/2005).

Momenteel wordt gewerkt aan een actualisatie van beide bestemmingsplannen tot één nieuw bestemmingsplan voor Stichtsekant. Als gevolg van de ontstane problemen rond stikstofdepositie en de regelgeving vanuit het Rijk hieromtrent liggen de activiteiten voor herziening van het bestemmingsplan nagenoeg stil. Mede door het uitstel op besluitvorming van het Rijk inzake nieuwe regelgeving rond stikstofdepositie en uitstel op de ingangsdatum van de nieuwe Omgevingswet wordt onderzocht in hoeverre het bestemmingsplan uit 2005 voor het zuidelijk deel van Stichtsekant kan worden geactualiseerd.

 
Sinds 2019 is de belangstelling voor Stichtsekant sterk toegenomen. Met name de vraag naar grotere logistieke ontwikkelingen is fors gestegen. Dit past binnen het beeld in Nederland, waarbij er een toenemende vraag is naar grote (XXL) logistieke vestigingslocaties. Er is veel overleg met logistieke partijen, zowel in de ontwikkelingssfeer als met eindgebruikers. Het afgelopen jaar is de reservering voor gemengde bedrijvigheid op Stichtsekant beperkt gebleven, hoewel er wel sprake is van blijvende interesse.

Eind 2021 werd Almere geconfronteerd met het inmiddels bekende “Didam-arrest” van de Hoge Raad. Voor de uitgiftes van de verschillende terreinen betekende dit een pas op de plaats om na te kunnen gaan in hoeverre Almere met haar uitgiftes “Didam-proof” acteerde. Lopende dossiers (ca. 60 stuks) zijn gecontroleerd, nieuwe uitgiftes zijn “on-hold” gezet. Geconcludeerd kan worden dat nagenoeg alle uitgiftes de toets konden doorstaan, waardoor kavels konden worden uitgegeven. Uiteindelijk is wel extra gepubliceerd om voorgenomen transacties kenbaar te maken, maar dit heeft niet geresulteerd in bezwaren op deze uitgiftes.

Er lopen een aantal concrete gesprekken met ondernemers in zowel de logistieke sector als gemengde sector over de afname van gronden. De gesprekken hebben betrekking op een deel van fase 3 van Stichtsekant, waar reserveringsafspraken lopen met enkele grote logistieke partijen. Voor nagenoeg alle kavels is belangstelling. In de loop van 2023 worden de resterende kavels van fase 3 en 4 in verkoop gebracht. Er worden afspraken gemaakt over de gronduitgifte van ca. 28 ha. voor zowel logistieke als gemengde bedrijven. Hiervan is circa 3,30 ha. in 2023 notarieel getransporteerd.

Ook is er een toenemende belangstelling voor het zgn. ‘facility point ‘ in de landschapszone. Dit is een centraal gelegen kavel die is aangewezen als plek voor ondersteunende voorzieningen. Het facilitypoint zal via een tender op de markt worden gezet. Echter, door de afkondiging van net-congestie door TenneT in november 2022 is dit tijdelijk ‘on-hold’ gezet.

De afgekondigde netcongestie heeft eveneens een remmend effect gehad op de verkoop van andere grote kavels waar we sinds 2022 mee in gesprek zijn. Een groot aantal van hen heeft niet tijdig een grootverbruik aansluiting aangevraagd wat resulteert in onzekerheid en vertraging in het ontwikkelproces zoekend naar een "tijdelijk acceptabele “oplossing voor de stroomcapaciteit bij bouw als ook om operationeel te kunnen zijn. Dit geldt voor de kavels 1 (geleverd maar vertraagde start bouw) , 11, 12, 19, 20, 25, en 28 (allen nagenoeg met status ROK). Een aantal van hen zal een (tijdelijke) oplossing vinden en de kavel afnemen terwijl anderen gewoonweg het einde van de netcongestie moeten afwachten en niet eerder de kavel kunnen afnemen. Ook de kavels welke in 2024 gepland om in verkoop te gaan zullen vertraging ondervinden van de netcongestie.

Naast de gronduitgiftes wordt er parallel gewerkt aan het ontsluiten van de gebieden 2A, 2B en 2C. Nadat in 2020 de zandcunetten voor deze toekomstige infrastructuur zijn aangebracht zijn in 2022 de bouwwegen voor deze fase afgerond. Aansluitend is in 2022 ook gestart met opnieuw het aanbrengen van zandcunetten voor de volgende fasen bouwwegen (fase 3 en 4). Aansluitend zijn in 2023 hier de bouwwegen gestart en in 2024 worden de werkzaamheden voortgezet.

In samenspraak met het Waterschap is in 2020 de toekomstige opgave voor waterberging bepaald. Door het Waterschap is een parapluvergunning vergund, zodat de komende jaren de aanvraag voor de aanleg van watervoorzieningen eenvoudiger gerealiseerd kan worden. Momenteel wordt nog gewerkt aan een inrichtingsplan en landschapsplan voor de zogenaamde landschapszone, die als retentiegebied gaat functioneren voor de waterberging. Het inrichtingsplan voor fase 3 en 4 van het bedrijvendeel van Stichtsekant is afgerond en is begin 2023 vastgesteld. Het landschapsplan is in concept gereed en in samenspraak met het opstellen Waterplan wordt het plan dit jaar afgerond zodat vanaf volgend jaar de retentiezone gaat starten met het bouwrijp maken.