258 Hortus

Projectbeschrijving

Doelstelling van het plan is het bouw- en woonrijp maken van het plangebied voor het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van Stadswijk Hortus. Deze nieuwe woonwijk komt op de plek van de Floriade Expo 2022. Met het einde van de Floriade Expo 2022 is de naam gewijzigd van deze grondexploitatie van Floriade naar Hortus.  
De ambitie is de komende jaren het gebied te ontwikkelen tot een groene, autoluwe en geluidsluwe stadswijk.

Plankaders

Het plangebied binnen de carré behelst een oppervlak van in totaal 60 ha. Daarbinnen wordt 18 ha. gehandhaafd (snelweg/water/etc.) en valt daarmee buiten het exploitatiegebied van de grondexploitatie. Van het exploitatiegebied, 42 ha., is 20 ha. uitgeefbaar (incl. 8 ha. Arboretum).

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 600 woningen, 60 waterwoningen en/of drijvende ondernemingen en circa 47.000 m ² bvo voorzieningen.

Weerwater CV is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en de gemeente was parallel daaraan verantwoordelijk voor de aanplant van het Arboretum en de aanleg van twee bruggen.

De kosten (€ 72,9 miljoen) en opbrengsten (€ 54,6 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie waarbinnen de ontwikkelovereenkomst met Weerwater CV valt. Van de kosten en opbrengsten is reeds 76% gerealiseerd. De verwachting blijft vooralsnog dat het project in 2025 is afgerond met als risico dat we de grondexploitatie niet kunnen afsluiten.

Het financieel resultaat is € 19,1 miljoen nadelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2025. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 4,42 miljoen.

Samenvatting 2024

De gemeenteraad heeft op 6 december 2018 het definitief Ontwikkelingsplan Floriade geamendeerd vastgesteld (RV-62). In 2018 is er het volgende besloten wat invloed heeft gehad op de actualisatie van deze grondexploitatie:

• Vaststelling grondexploitatie Floriade RV-62
• Aankoop jachthaven Haddock: RV-66

Het Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan Almere Centrum Weerwater – Floriade is op 20 juli 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening, maar maakt ook gebruik van extra mogelijkheden uit de Crisis- en herstelwet (Chw). Vandaar de naam Chw-bestemmingsplan. Almere Centrum Weerwater is in de Crisis- en herstelwet aangewezen als ontwikkelingsgebied. In een ontwikkelingsgebied wordt een duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling van een gebied nagestreefd in samenhang met een goede milieukwaliteit. Ook heeft het bestemmingsplan het karakter van een omgevingsplan, waardoor het als proefproject dient voor de Omgevingswet die in 2024 in werking treedt.

De twee belangrijkste onderdelen van het bestemmingsplan zijn de verbeelding, een kaart waarop voor alle gronden de functie is ingetekend, en de regels. Deze regels schrijven voor elke bestemming de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor.

Het bestemmingsplan heeft de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade in 2022 mogelijk gemaakt en maakt tevens de ontwikkeling van de stadswijk Hortus mogelijk. De stadswijk Hortus is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Almere Centrum Weerwater. Deze gebiedsontwikkeling omvat naast Hortus ook de gebieden Kasteellocatie en omgeving, De Steiger Noord en Zuid en de toekomstige Schakelwijk.

 
Op 20 december 2018 is de ontwikkelingsovereenkomst met Weerwater CV getekend. De overeenkomst is in 2019 in werking getreden doordat aan de volgende drie opschortende voorwaarden is voldaan:

a.   Het Bestemmingsplan is onherroepelijk geworden.
b.   Weerwater CV heeft aan de Gemeente, na het in vervulling gaan van de voorwaarde genoemd onder a, een bedrag voldaan van € 9,1 miljoen alsmede de daarover verschuldigde omzetbelasting en rentevergoeding, als vergoeding voor de levering van de eerste tranche kavels.
c.   Weerwater CV heeft binnen 4 weken na wederzijdse ondertekening van de overeenkomst ten gunste van de Gemeente een on-demand bankgarantie gesteld, voor een bedrag van € 1,0 miljoen na afloop van het evenement terug te staffelen naar € 0,25 miljoen

Grondtransacties
De volgende grondtransacties hebben inmiddels plaats gevonden:

• één grondtransactie met Weerwater CV in 2019 (tranche 1);
• één grondtransactie met de Provincie ten behoeve van het realiseren van het Foodforum in 2020;
• één grondtransactie met het Aeres college in 2020;
• twee grondtransacties met Weerwater CV in 2020 (tranche 2 en 3);
• één grondtransactie vanuit het contract met Weerwater CV in 2021 (tranche 4);
• één grondtransactie aan Liander in 2021;
• één grondtransactie vanuit het contract met Weerwater CV in 2022 (tranche 5).

In 2025 worden nog twee grondtransacties vanuit het contract met Weerwater CV verwacht (Tranche 6 en 7).

• Omgevingsvergunning

De eerste aanvragen voor omgevingsvergunningen zijn verleend voor het realiseren van het Foodforum, Aeres college, het appartementengebouw aan het centrale plein (toren Flores); het zorggebouw Flora, het gebouw ten behoeve van de warmtevoorziening op het terrein en een aantal bruggen en kleine kunstwerken. Medio 2021 zijn het Foodforum en het Aeres college in gebruik genomen. De oplevering van toren Flores heeft eind 2021 plaatsgevonden en het zorgcomplex Flora is begin 2022 opgeleverd.

• Uitbreiding woningbouwprogramma

In de RG motie 277/2018 wordt het college opgeroepen om scenario’s uit te werken waarbij het aantal te ontwikkelen woningen op het Floriadeterrein (nu Hortus) wordt vergroot. Met motie RG 282/2018 is het college opgeroepen om Almeerders bij een eventuele uitbreiding van het woningbouwprogramma te betrekken en hiervoor met concrete voorstellen / scenario’s te komen. Op 4 april 2019 heeft het college de raad geconsulteerd over de startnotitie voor de ontwikkeling van Jachthaven Haddock na 2022. De raad heeft hierbij o.a. van gedachten gewisseld over een drietal scenario’s. Uitkomst van de consultatieronde is dat de scenario’s voor de jachthaven worden betrokken / geïntegreerd in de uitwerking van de scenario’s om extra woningen op Hortus te realiseren. Daarnaast is afgesproken dat voor deze opgave één integraal participatietraject zal plaatsvinden. Dit heeft in eind 2019 / begin 2020 plaatsgevonden. Met amendement RG 162/2020 heeft de raad opgeroepen om pas met een uitwerking te komen van de uitbreiding stadswijk na het evenement.

Het college stuurt er, conform de inschrijving van WWCV, op om voldoende ruimte te houden om het woningbouwprogramma te kunnen uitbreiden. Dit staat echter onder druk gezien het juridische geschil met WWCV. Hiervoor heeft de gemeente een dagvaarding ontvangen.

• Onderzoek terugkoop realisatie- en ontwikkelrechten Hortus

Vanaf 2021 zijn wij intensief in overleg met WWCV over de ontwikkeling van de stadswijk Hortus zoals bepaald in de ontwikkelingsovereenkomst. Sinds maart 2022 is dit overleg vastgelopen en is duidelijk geworden dat we fundamenteel van mening verschillen over deze ontwikkelingsovereenkomst en de hiermee samenhangende rechten en verplichtingen.

WWCV heeft op 24 maart 2023 de vastgelopen situatie aan de rechter voorgelegd met daarbij de mededeling dat WWCV vindt dat de gemeente zich niet aan haar afspraken houdt (ingebrekestelling). Daaropvolgend hebben wij in juni ons verweer hierop bij de rechtbank ingediend. Wij zijn in de tussentijd steeds met elkaar, zowel ambtelijk als bestuurlijk, in gesprek gebleven. Gemeente en Weerwater CV hebben gezamenlijk de wens gehad om hier in goed overleg uit te komen. Ook hebben we besproken of het terugkopen van de grond door de gemeente voor beide partijen op een goede manier zou kunnen. Om dit te onderzoeken hebben wij op 17 oktober 2023 hiervoor een intentieovereenkomst met WWCV gesloten.

Bestuurlijke stukken jaargang 2024

Het volgende bestuurlijke stuk zal naar verwachting in 2024 aan de gemeenteraad worden voorgelegd:

• Het raadsvoorstel ‘Terugkoop grond en ontwikkel- en realisatierecht Hortus’ waarin de uitkomsten onderzoek overname realisatie- en ontwikkelrechten Hortus zijn meegenomen.
• Op het moment dat duidelijk is of we de grond en ontwikkel- en realisatieovereenkomst Hortus terugkopen of de uitkomst van de rechtszaak bekend is zal gekeken worden naar een optimalisatie met uitbreidingsmogelijkheden voor de stadswijk Hortus (inclusief de ontwikkeling van de jachthaven). Bij de rechtszaak zijn we (deels) afhankelijk van de uitkomst.