De boekwaarde van het grondbedrijf bestaat uit de in het verleden gemaakte kosten van onder andere verwerving, bouwrijp maken en planontwikkelingskosten. Deze kosten moeten, naast de nog te maken kosten, de komende jaren worden terugverdiend met de opbrengsten uit gronduitgifte. Een ‘positieve’ boekwaarde betekent dat in de lopende grondexploitaties tot nu toe per saldo meer geld is uitgegeven dan is binnengekomen. Dat is op zich een logisch beeld bij gebiedsontwikkelingen: de kost gaat voor de baat uit. Maar het geld moet wel worden terugverdiend, en om die reden is de ontwikkeling van de boekwaarde van belang. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de boekwaarde gedurende 2023 weergegeven.

bedragen x € 1 miljoen

De boekwaarde is opgebouwd uit gronden in exploitatie (de grondexploitaties) en gronden die niet in exploitatie zijn (de materiële vaste activa of MVA). In de rechter kolom wordt het totaal weergegeven.

In 2023 is in totaal voor ruim € 74 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en is voor bijna € 78 miljoen aan kosten gemaakt. Hierdoor is de totale bruto boekwaarde met € 4 miljoen gestegen naar € 436 miljoen. De gerealiseerde winst en afsluitingen over het jaar 2023 van € 19 miljoen wordt boekhoudkundig als kosten toegevoegd aan de boekwaarde, waardoor deze nog verder toeneemt tot € 454 miljoen.  

De totale voorzieningen bedragen € 164 miljoen, waardoor de netto boekwaarde van het grondbedrijf ultimo 2023 € 291 miljoen bedraagt. Dit was ultimo 2022 nog € 252 miljoen.

Ontwikkeling bruto boekwaarde gronden in exploitatie 2016 - 2033

In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de bruto boekwaarde van de grondexploitaties (dus niet MVA) in de afgelopen jaren weergegeven in de rode balken. Dit is een belangrijk sturingsinstrument. Deze waarde geeft de balanspositie van de activiteiten van het grondbedrijf weer. Een positieve boekwaarde betekent dat we meer kosten dan opbrengsten hebben gemaakt, en dus een “schuld” hebben aan de Algemene Dienst. Het grondbedrijf heeft dan veel “onderhanden werk”. Een negatieve boekwaarde betekent dat we in totaal meer hebben verdiend dan uitgegeven. De groene balken laten de verwachte ontwikkeling voor de komende jaren zien op basis van het MPGA 2024. De bedragen zijn per € 1 miljoen. 

Sinds 2016 waren de gerealiseerde opbrengsten steeds hoger dan de gemaakte kosten. Hierdoor daalde de totale boekwaarde van de lopende grondexploitaties van € 383 miljoen in 2016 naar € 256 miljoen in 2021. In 2022 en 2023 neemt de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie toe naar € 297 miljoen. De hoofdoorzaak is dat de grondverkopen in die jaren onder de verwachting bleven. Bovendien hebben we in 2022 gronden in exploitatie genomen (Stichtsekant, Overgooi, De Vaart IV/VI en Olympuspark) en is jaarlijks sprake van winstneming en planafsluitingen, wat ook als kosten meetelt. 

De komende drie jaren, 2024 tot en met 2026, verwachten we, door de vertraagde gronduitgifte vanwege netcongestie met name bij bedrijventerreinen, een licht stijgende boekwaarde. Daarna voorzien we jaarlijks weer een daling van de boekwaarde. We verdienen dan dus weer meer aan grondopbrengsten dan we uitgeven aan bouw- en woonrijp maken en aan plankosten. Dat betekent minder financieel risico, omdat de in het verleden gemaakte investeringen voor een steeds groter deel al zijn terugverdiend. 
Op basis van de verwachte fasering van kosten en opbrengsten in het MPGA zullen begin 2029 alle investeringen in de lopende grondexploitaties zijn terugverdiend. De boekwaarde is dan per saldo nul. Dat betekent dat de gerealiseerde opbrengsten dan even hoog zijn als de gerealiseerde kosten. Daarna gaat de boekwaarde verder omlaag en uiteindelijk komen we op een eindsaldo van € 331 miljoen (negatief). Dit is een normaal beeld bij grondexploitaties. Doordat er altijd sprake is van voorinvesteringen (verwervingen en bouwrijp maken) begint de boekwaarde altijd positief en wordt die gaandeweg de uitvoering van een grondexploitatie steeds lager. 

Een negatieve boekwaarde wil zeggen dat er per saldo meer opbrengsten zijn gerealiseerd en worden verwacht dan er kosten zijn gemaakt en worden verwacht. Wanneer in 2033 alle lopende grondexploitaties zijn afgerond, verwachten we dus dat bedrag als totale winst te hebben gemaakt. Boekhoudkundig werkt het iets anders, omdat we gedurende de looptijd van grondexploitaties al winst nemen, en die wordt dan bijgeschreven bij de boekwaarde. 

De werkelijkheid is complexer, want we openen steeds nieuwe grondexploitaties. Wanneer we dat doen – zo zijn in 2024 grondexploitaties geopend voor Oreganoweg/Wisselweg en Nobelhorst fase 5 – neemt de boekwaarde weer toe doordat we investeren in planvorming en in bouwrijp maken. Die nieuwe grondexploitaties leveren op termijn ook weer opbrengsten uit gronduitgiftes op. Dat zit logischerwijze nog niet verwerkt in bovenstaande projectie, die alleen uitgaat van de ultimo 2023 actieve grondexploitaties.