Belangrijk om op te merken is dat niet alle nieuwe woningen in de gemeente Almere worden gerealiseerd binnen gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Op particuliere locaties in de stadsdelen Centrum, Haven en Buiten wordt op dit moment door ontwikkelaars de realisatie van circa 3.600 woningen voorbereid. Het gaat hierbij zowel om de realisatie van nieuwbouwplannen als transformatie van bestaand vastgoed naar woningen. In omvang en aantallen zijn de ontwikkelingen Randstad, Wisselweg, Louis Armstrongweg en Ambachtsmark hiervan de belangrijkste projecten. De particuliere ontwikkelingen kunnen hiermee een belangrijke bijdrage leveren aan de stedelijke woningbouwprogrammering. Over de kosten van de ambtelijke planbegeleiding en samenhangende publieke investeringen in het openbare domein worden, conform wettelijke kaders, met betrokken ontwikkelaars financiële afspraken gemaakt. De (financiële) afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer worden in Anterieure Overeenkomsten (AOK ‘s) vastgelegd.
Binnen de gemeente Almere wordt momenteel aan ca. 30 particuliere transformatieprojecten (incl. deelprojecten) gewerkt. Het betreft projecten van uiteenlopende omvang en complexiteit in verschillende stadia van de planvorming. Voor de begeleiding van particuliere initiatieven is door de raad het IAT-proces (Integrale Aanpak Transformaties) vastgesteld dat binnen de gemeente Almere fungeert als kader voor de processen van het programma stedelijke transformaties. Met de IAT worden de begeleidingsprocessen gestroomlijnd en de financiële risico’s rond de gemeentelijke begeleiding in het voortraject beperkt. Ook lopende projecten worden, afhankelijk van het stadium waarin ze zich bevinden, zoveel mogelijk binnen de nieuwe kaders van het IAT-proces begeleid.
De meeste lopende initiatieven bevinden zich op dit moment in de initiatieffase die volgt op de ondertekening van een Voorschotovereenkomst (VOK). Bij een deel van de plannen is de Anterieure overeenkomst (AOK) al getekend of bevindt deze zich in een vergevorderd stadium van uitwerking. Daarnaast wordt bij een aantal projecten, in lijn met de IAT, toegewerkt naar de ondertekening van een Intentieovereenkomst (IOK). Voor het grootste deel van de particuliere initiatieven is het kostenverhaal op basis van een overeenkomst verzekerd danwel op basis van een onderhandelingsproces voorzien.
Financiële stand van zaken
De gewijzigde marktomstandigheden, de effecten van kostenstijgingen, de hogere rentestand en de invoering van nieuwe overheidsregels rond de verhuur van woningen zijn voor de particuliere ontwikkelingen niet zonder gevolgen gebleven. Daarnaast geven initiatiefnemers aan dat de gestegen rente een effect heeft op de financiële haalbaarheid van hun plannen. Een deel van de plannen die zich al in de fase voor de ondertekening van een IOK of AOK bevond heeft hiervan hinder ondervonden en is door de gewijzigde omstandigheden ernstig vertraagd. Om de financiële gevolgen hiervan zijn zoveel mogelijk op te vangen is, waar de dekking van plankosten onvoldoende is gebleken, aan ontwikkelaars gevraagd om aanvullende voorschotten te betalen. Naar de huidige inzichten is er op dit moment voldoende financiële dekking is voor de ambtelijke inzet beschikbaar.
Voor een gedetailleerde toelichting per project wordt verwezen naar deel C van het MPGA.